SCI Patrimoniale

La SCI (société civile immobilière) patrimoniale, appelé aussi familiale, est un outil considérable pour la transmission.

Pour preuve, via la donation par SCI, on peut transmettre plus d'1 millions d'euros sans droits de succession.

La SCI, c'est une société immobilière qui permet à plusieurs personnes (associés), la mise en commun de la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers.

Elle se constitue en parts sociales dont leurs valeurs représentent la valeur des actifs (biens immobiliers) qu'elle détient.

Il existe différentes formes de SCI, nous parlerons ici de la SCI familiale

A travers cette SCI, ce sont les parts qui sont transmises.

En possédant la pleine propriété des parts d'une SCI, on détient les actifs immobiliers qui la composent.

Quand le parc immobilier est important, cette forme juridique à de nombreux avantages.

Les abattements

On applique les abattements déjà existant, et qui facilitent la transmission du patrimoine entre générations, à savoir :

100 000 euros par enfant, de la part de chaque parent (père et mère), soit 200 000 euros maximum par enfant.

31 865 euros par enfant, de la part de chaque grand parent, soit 127 460 euros maximum par enfant.

Les montants restants supérieurs aux abattements sont taxés à un taux progressif de 5% à 45%.

Les abattements sont renouvelables tous les 15 ans.

La décote

En plus des abattements, les parts d'une SCI peuvent être décotées entre 10% et 15% par rapport à la valeur des biens qu'elle détient.

En effet, l'état considère qu'il est plus difficile de vendre des parts de SCI qu'un bien immobilier en direct. C'est donc une décote de liquidité.

Cette décote vient docn réduire l'assiette de calcul des droits de donation.

La dette

L'autre atout de la SCI correspond aux dettes de cette dernière.

Lors de la donation, la part taxable correspond à l'actif net, c'est à dire le montant des actifs diminué du montant des dettes.

Les Statuts

Dans une donation de pleine propriété, le donateur perd en général la pleine maitrise du bien transmis.

Mais la liberté dans la rédaction des statuts de la SCI permet au donateur d'exercer des pouvoirs plus larges et assurer ainsi la gérance du ou des biens immobiliers comme il le souhaite, et ce même sans majorité.

L'indivision

Après une donation classique, les enfants peuvent se retrouver en indivision.

Pour faire simple, ils doivent partager la pleine propriété des biens immobiliers transmis.

Et généralement, cette situation est source de conflits car les décisions doivent être prises avec l'accord de tous.

Ce n'est pas le cas avec une SCI, un titulaire de part de SCI n'est pas soumis aux décisions des autres membres.

Le donateur peut aussi, selon sa volonté, rédiger des statuts lui conférant la liberté de gérer comme il le souhaite les biens détenu par la SCI, sans que les autres propriétaires ne peuvent s'y opposer.

Les inconvénients

Formalités administratives payantes.

Responsabilité des associés sur leur biens propres des dettes de la société à proportion de leur parts détenues dans le capital.

Tenue d'une assemblée générale et d'un bilan chaque année.