SCPI (société civile de placement immobilier)

La pierre papier (autre nom des SCPI) permet de détenir de l'immobilier à travers des parts et des actions de sociétés qui investissent dans des actifs immobiliers.

Vous percevez donc des revenus locatifs sans détenir en physique des biens immobiliers, sans avoir à de gestion locative.

Les SCPI acquièrent et gèrent essentiellement un portefeuille d’actifs immobiliers locatifs (environ 95 % de leurs actifs). La société collecte des fonds et les alloue à l’acquisition et la gestion d’immeubles, à usage commercial ou d’habitation, qui seront ensuite mis en location. C’est un bon moyen d’investir dans l’immobilier avec une mise de départ limitée et une mutualisation des risques.

Les parts de SCPI peuvent être acquises :

• soit au moment de leur émission (création ou augmentation de capital), et donnent alors lieu au paiement d’une commission de souscription ;

• soit, dans le cadre du marché secondaire, s’il s’agit de parts déjà existantes.

Les frais de souscription et d’enregistrement sont compris entre 6 % et 12 % du montant souscrit.

Détenir des parts de ces sociétés, qui peuvent faire appel à l’épargne publique pour se financer, permet au particulier d’investir dans un large portefeuille d’actifs, opportunité inaccessible en tant qu’investisseur individuel. Il est possible d’investir avec un capital modeste car une part de SCPI vaut entre une centaine et quelques milliers d’euros. L’achat de parts peut même se réaliser à crédit. En outre, cela permet d’investir dans de l’immobilier de bureau ou commercial.

Autre avantage non négligeable : la diversité des biens en portefeuille limite le risque locatif.

Enfin, l’investisseur n’a aucun souci de gestion locative, contrairement à un bien détenu en direct, car un professionnel s’occupe de toutes les formalités.

Les SCPI sont soit à capital fixe (capital plafond fixé dans les statuts) soit, ce qui est plus courant, à capital variable. Il est plus facile de se désengager des secondes car si vous souhaitez céder vos parts, société de gestion de la SCPI vous les rachète elle-même (en cédant éventuellement des actifs pour y parvenir). Dans le cas d’une SCPI à capital fixe vous devez trouver un acheteur, ce qui complique la cession (la liquidité sur le marché secondaire est assurée par un carnet d’ordre). 

Même si ces sociétés ont une valeur moins volatile que les cours de bourse, elles demeurent exposées à une éventuelle crise économique et immobilière. L’investissement dans ces sociétés doit donc être un acte réfléchi. Vous devez envisager le placement dans les SCPI comme un placement à long-terme, car les portefeuilles de ces sociétés étant investis dans l’immobilier, il est peu liquide. Dans un contexte de crise du marché immobilier la revente des parts peut être très compliquée. En outre les droits d’entrée sont élevés, il faut donc une certaine durée de détention pour les amortir (2 ans en moyenne)

Notons, que si vous pouvez loger votre SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie, il appartiendra alors à l’assureur d’assurer la liquidité de votre SCPI … mais tous les assureurs vie n’acceptent pas encore ce type de produit (ou dans une proportion limitée).

Vous êtes rétribué essentiellement grâce aux revenus locatifs perçus par la SCPI, après déduction des frais d’exploitation et provisions.

Le rendement varie entre 4 % et 5 % par an.

En fonction de ses investissements chaque type de SCPI offrira des avantages. Celles qui investissent dans des locaux commerciaux auront des rendements plus élevés. Celles qui louent des logements aux particuliers peuvent procurer les mêmes avantages fiscaux que l’investissement direct.

Les SCPI « de valorisation » ou « de plus-value », quant à elles, présentent des rendements plus faibles mais parient sur une forte plus-value à la revente grâce au potentiel de valorisation d’un patrimoine sous-coté (par exemple des immeubles sous loi de 1948). Elles ne représentent qu’une infime part des SCPI.

Pas d’avantage fiscal particulier

Vous serez imposé au titre de l’impôt sur le revenu (dans la catégorie des revenus fonciers) sur les revenus locatifs (avant frais d’exploitation et provisions) de la SCPI, proportionnellement à votre quote-part. C’est le régime réel ou le régime micro-foncier qui s’appliquera.

La cession des parts que vous détenez dans la SCPI est assimilée à une vente d’immeubles, elle est donc soumise au régime des plus-values immobilières.

Si vous détenez une SCPI dans un contrat d’assurance-vie, les gains qu’elle génère seront soumis à la fiscalité de l’assurance-vie.

Attention, les investissements dans les SCPI (comme dans les OPCI d’ailleurs) entrent dans la base taxable de l’IFI pour ce qui est de la part réellement investie dans l’immobilier.